浅谈锡林郭勒盟物业管理行业的发展

    近期各物业企业报表统计：锡盟现有物业从业人员9355名，专科以上1105名，物业经营总收入3.34亿元/年，其中主营业务收入2.62亿元/年；物业管理面积3468.54万平方米，其中住宅物业2399.12万平方米；住宅小区项目272个，成立业主委员会29个；物业服务企业108家(填表统计数,还有未统计的无项目企业和僵尸企业，估计应有160余家)，其中年营业收入5000万元以上2家。现将锡盟物业管理行业发展的历史、发展的现状、取得的成绩、存在的问题和发展趋势做以浅谈。

    锡林郭勒盟的物业发展是随着国家政策和中国的经济发展而发展起来的。在上世纪80年代初期，锡盟行署所在地锡林浩特市的景象是“一条街，七栋楼，一个警察看四头；一个公园没有猴，牧民骑马街上游”。当时像样的街道只有额尔敦路，不足2公里；全市区只有盟委和军分区等党政军机关共7栋四层高的办公小楼；全市区只有一个交通岗亭（现在的一号岗），还没有红绿灯；有个草原公园，没有观赏动物只有树木；当时车辆很少，骑马上街的牧民常见。居民住房全是平房，有的是单位分配的，有的是自建的，砖瓦房很少，多数是土坯房。80年代中后期，商场、医院、影剧院和酒店等楼房出现，单位办公楼房明显增多，居民大多数住上了砖瓦房。90年代初出现集资建房，居民开始住上了楼房。后来随着锡盟城镇建设的推进，各地市政建设有了大的长进，现有住宅小区几百家,城镇建设是真正的“旧貌换新颜”。
    锡盟物业管理行业的发展也是随着锡盟城镇化建设发展而发展起来的。1997年锡盟房管局有了物业管理中心，2006年成立了锡盟物业管理办公室，负责全盟物业管理活动的监督管理。2002年5月21日锡盟工程公司工商注册了锡林郭勒盟振园物业管理有限责任公司,为自己开发的锡林浩特市紫藤花园小区提供物业服务。2005年5月锡林郭勒盟盛通物业管理有限责任公司,取得了第一个物业服务企业资质证书。     2008年10月22日成立了锡盟物业管理协会，按照协会同行政机关脱钩的相关要求2017年4月17日进行了换届选举。
    二、发展现状
    目前锡盟城镇化建设发展较快，高层建筑物及智能化住宅小区相继出现，配套的水电暖设施设备、消防设施设备、安防设施设备、电梯设施设备和空调设施设备运行管理要求的专业化水平越来越高；居民生活水平普遍提高，幸福指数同步增长，对物业服务的依赖性越来越强；在社会治安、美化环境、构建和谐社区等方面承担的社会责任越来越重。 
    而我们的物业服务稍滞后物业的建设，物业行业处于起步后的发展阶段。少数物业企业具备接管各类物业服务的综合能力，大多数物业企业能够按合同约定为普通住宅小区提供服务，还有的物业企业只是停留在扫扫地、看看门、通通下水的水平线上。物业从业人员年龄结构偏大，文化程度偏低，这次填表有的企业没有会操作电脑制表的人员，还有的企业没有电脑。多数物业企业是依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业；也有的是开发商下属子公司。锡盟的物业服务，以当地企业为主，也有来至外地的企业。政府部门物业服务的采购和部分地区住宅小区选聘物业企业,开始通过招投标方式选择。有一定规模的小区有了业主委员会，但业主委员会的作用不太明显，多数业主委员会成员不太懂物业管理知识，选的是能和物业企业吵架的业主。开发商的遗留问题普遍存在，导致业主和物业企业的矛盾增加。截止2017年12月31日，全盟住宅专项维修资金交存户数143913户，归集额达35880.7万元，目前支取金额1631.25万元。业主的消费意识和缴费意识不强，大多数业主不会主动缴费、少数业主赖着根本不缴费、个别有钱的工作人员不想缴费、没钱的进城牧民缴不起费。一个不缴费影响一大片，收不上费用无法服务，服务不好更难收费。加上用工成本高和收费标准低，物业企业运行相当艰难，有的小区成了弃管小区，有的企业成了僵尸企业，多数企业观望着、企盼着形势的好转。
    三、取得的成绩
    1、政府部门比较重视物业管理行业的发展。各级政府主要领导把物业管理工作当作民生工作来抓，多次深入住宅小区调研；政府部门投入36306.99万元资金对老旧小区进行改造；人大、政协开会时，物业管理工作也是议案之一。
    2、行业管理部门监管有力。资质取消后从静态抓企业转为动态抓项目，属地行业管理工作人员到住宅小区对冬季清雪、节日亮化、公益宣传、环境治理和小区划车位线等，一项一项抓落实，促进了物业企业加强服务意识；联合规划、城建、城管、消防、公安和社区几个部门，对小区危及消防安全、违规乱搭乱建、无序停放僵尸车和随意养狗等行为进行整治，帮助物业服务企业加强了小区管理。
    3、物业管理协会的作用发挥明显。脱钩换届后物业管理协会设立了会员微信群和协会公众号，为提高全盟物业服务水平、促进物业行业发展和承担社会责任搭建了相互交流和共同探讨的平台；聘请法律顾问，解决各会员单位在实操中遇到的问题；举办了“宣贯内蒙古自治区物业管理服务四项标准”培训班；帮助会员单位到法院维权；到会员单位培训员工；通过为会员企业提供指导、咨询、信息等服务支撑，提高了会员的认同感和归属感。
    4、物业企业的队伍不断壮大。从2002年出现第一个业服务企业，到现在100多个企业，不仅在数量上更重要的是在实力上有了很大提高。
    5、居民对物业管理知识的了解有长进。虽然业主交物业服务费还是个难点问题，但通过各种渠道的宣传，大多数业主心里明白，专有部位不是物业服务的范围。
    6、对老旧小区的改造有成效。通过居民、市场、政府多方筹措资金，对部分老旧小区进行了基础设施的改造，居民基本生活条件得到保障、居住环境得到改善。
    7、参加住建厅组织的创优达标和技能大比拼活动。从2014年开始，我盟先后有1个办公楼评为自治区物业服务示范项目单位，2个办公楼、4个住宅小区、1个旅游园区、1个医院评为自治区物业服务优秀项目单位。我盟在自治区组织的第一届物业管理服务技能大比拼中获得三等奖，在第二届物业管理服务技能大比拼中获得优秀奖。
    四、存在的问题
    1.物业服务企业水平整体有待提高，服务质量参差不齐，物业从业人员的素质偏低。专业技能、文化程度和年龄结构方面都需要改变。
    2.收费难问题存在。居民消费意识和交费意识不强，需要加大物业知识的宣传力度和采取必要的有效措施。
    3.开发商遗留问题多。需要加强物业管理的承接查验，明确开发商、物业企业和业主的责任界线。
    4.业主委员会作用发挥不够。应从选人上把关，加强培训提高业务水平。
    5.物业招投标的定价不合理。目前物业服务招投标趋向于低价中标，有的招标文件限价达不到成本价，有的物业服务企业存在恶性竞标的嫌疑。
    五、发展的趋势
    1.物业管理行业前景广阔
    物业管理关系到千家万户，是一项非常直接的民生工作；物业管理涉及到社会生活的方方面面，承担着重要的社会责任；物业管理体现着城镇化建设水平，还是一项非常重要的城市形象工作。过去没有几个人知道“物业”，现在谁也离不开“物业”，政府、居民和市场都会关注物业行业的发展，物业企业数量上会增加、综合实力会提高，包括物业行业生态链相关产业都会越来越规范。
    2.行业管理部门监管方式发生变化
    物业企业资质认定取消后，物业行业监管将更加透明，一方面从管资质改为管行为；另一方面从管企业改为管项目和管人员。以前的企业资质和人员证书监管可以说是暂态管理和静态管理，那么今后的标准和信用监管就是常态管理和动态管理。并且要求对物业服务企业监管，不仅仅是房地产主管部门一家的工作，而是由城市管理、民政、公安、价格等有关部门共同完成对物业服务企业管理服务的监管工作。
    3.对物业企业的服务质量要求更高
    资质取消了，物业企业注册门槛降低了，是否会影响行业发展的质量呢？取消事前的资质审批之后，事中事后的监管正在加强。“宽进”的背后是“严出”，看似门槛低了，实则台子高了，物业企业经营的合规性要求显著提高，违法成本大大增加，正可谓进来容易，留下则难。
    4.物业服务收费标准趋向合理
    随着物业管理知识的普及和各界对物业行业社会价值的认知，物业服务收费标准能够遵循质价相符的原则而定价。这首先应从招投标做起，如果招标文件的限价低于成本价，行业主管部门、行业协会和投标人应向招标人或招标代理商提出质疑；如果投标人的报价或中标人的最终价低于成本价，可将投标人定为恶性中标扰乱市场，由行业主管部门和行业协会对其做出处理。其次收费标准要透明，将招标文件要求、投标文件承诺、服务合同约定、服务方案和服务费用预算形成一体整理成册供业主监督和便于物业服务纠纷的解决。整理成册的内容应视同为合同的组成部分，业主知道物业服务企业具体做哪些工作，在收费中遇到该物业服务企业承担还是物业相关人承担看预算里有没有这方面内容，预算里有应物业企业承担，预算里没有应相关业主承担。当然，也可请第三方评估定价。
    5. 在全盟住宅小区开展“智慧物业”及“居家养老”物业服务项目创建工作。通过转变物业服务理念，加快推进“互联网+”，以提升物业服务水平为目的，稳步创建“智慧物业”及“居家养老”物业服务创建工作，在全盟选择部分小区进行试点，由政府出资给予入网物业服务企业推送宝、储物柜等产品资金补贴，实施一段时间后通过评定授予“智慧小区”星级牌匾，并给予一次性奖励，逐步实现家居、物业管理的智能化，努力打造舒适开放的人性环境，提高居民生活品质。
    6.收费难问题逐步解决
    困扰物业行业发展收费难的问题会逐步解决，一是诚信系统建立后，列入诚信黑名单的人员在交易、贷款、购买飞机火车票、子女入学等方面受限后，自然他们会交物业服务费；二是智能化小区普及后，不交费进不了家门；三是人民法院会提高处理起诉物业服务费案件的速度。四是不交物业服务费的国家工作人员，年度考核不及格会影响其仕途；四是交不起物业服务费的贫困人员，政府将来会考虑补贴。
    总之，从物业管理行业的宏观层面看，政府通过人大立法、行业通过协会立规、企业通过服务立信、业主通过自身立德、司法通过实践立威，形成物业管理的组合拳，将是未来物业管理行业发展的方向。
 
 
                                                                                                                                             物盟物协常务副秘书长：义左忠
                                                                                                                                                         2018年7月5日