鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司

    鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司成立于1999年7月，注册资金500万元人民币，是本地区最早具有物业管理资质的专业化物业管理公司。是中国物业管理协会会员单位、内蒙古自治区物业管理协会副会长单位、鄂尔多斯市物业管理协会副会长单位。目前接管的物业项目19个，一百余万平方米，涵盖多个高层住宅、办公楼、别墅、公寓、公园、厂矿、铁路沿线服务区等多个类型的物业服务，公司已成为本地区规模较大、水平较高、信誉良好的专业化物业管理公司之一，取得了很好的社会效益和经济效益。

    历经十八年的发展历程，公司一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨，发扬“爱岗敬业、真诚奉献、团结互助、感恩善行”的企业精神，树立了“以人为本、诚实守信”的经营理念，创立了具有欣苑物业特色的物业管理模式。不断创新管理模式和服务理念，注重服务品质提升的同时，主动承担起了社会责任，承接了十多个老旧住宅小区的物业管理，取得了很好的效果，得到了广大业主及行业主管部门的一致好评和认可。2011年获得国家物业管理改革发展30周年“行业突出贡献奖”，企业法定代表人被中国物业管理协会授予“资深物业服务企业经理人”荣誉称号。公司先后被内蒙古自治区建设厅和鄂尔多斯市房管局评为“全区物业管理先进企业”、“全市物业管理优秀单位”，首批“全区文明优质服务企业”，管理的多个项目被评为自治区级的优秀达标项目 ，2015年、2016年被鄂尔多斯市房管局和鄂尔多斯市物业管理协会评为“优秀物业企业”。
    展望未来，我们将按照ISO9001质量管理体系、14001环境管理体系、18001职业健康安全管理体系，将一如既往潜心打造自身品牌，不断提高企业的管理运作，赢得客户的信任和忠诚，赢得企业的持续稳健发展。为行业的健康持续发展做出新的贡献。
    多年来，欣苑物业在经营上信守承诺，品质上精益求精，以最大限度的满足广大业主的要求作为目标，以做鄂尔多斯市最受尊重的物业企业为愿景。作为单一以物业服务为支柱的物业企业，欣苑物业的创业之路充满艰辛和考验，这也让欣苑物业每一次项目的承接和经营上更加认真和负责，可以说欣苑物业的成长是鄂尔多斯市物业行业发展的缩影和代表。同时欣苑物业能够适时反思，居安思危，更新观念，创新发展，在总结经验教训的基础上寻找出适合自身企业发展的模式。

    欣苑物业始终把诚信经营作为企业发展的根本。“内不欺己，外不欺人”，对待服务合同，欣苑物业坚守合同要求、期限、质量，严格按照合同约定为广大业主服务，不偷工减料、不将就凑合、不恶意中断。对待合作单位，欣苑物业按时支付货款，从不拖欠供应商费用。对待员工，欣苑物业关爱备至，公司成立十几年无拖欠和克扣工资现象。时至今日，欣苑物业所服务项目少则五、六年，多则十七、八年，合作单位均已合作数年，员工流失率不到5%，核心管理层70%人员工龄10年以上，3名员工工龄达到18年。

    虽然发展多年，但是欣苑物业始终能够与时俱进，加强管理创新，优化管理结构，苦练内功，为更好的迎合市场发展求新求变。
   （一）管理结构的划分
    常规项目划分，根据项目不同属性，欣苑物业按照不同地理位置、不同性质的管理项目进行责任划分，分设区域项目经理。划分第一原则根据区域实际情况进行合理分组。以东胜区服务项目为例，欣苑物业大部分项目集中在东胜地区，按照原则东胜区区域内共划分3个项目组，第一队负责老旧小区的物业管理服务，第二队负责神华项目的物业管理服务，第三队负责回迁项目的物业管理服务。第二原则不同地区单独设立。如康巴什和东胜分属不同地区，康巴什地区结合自身实际情况单独设立分部。
    此外，各项目经理可以按照公司制定的《项目承接竞聘办法》对新承接的项目竞聘，择优分配。
   （二）绩效的创新管理
    欣苑物业的工资结构按照“常规工资+年终奖金”的办法执行。年终奖金按照公司关键指标的完成情况进行考核(kpi)。考核以所管理所有项目利润之和的10%为基数，指标分为当年经营利润、往年欠费收回情况、内部管理情况、业主满意度、获奖情况、工作计划完成情况、员工满意度、重大安全事故率、创新服务等指标进行权重考核。考核本着“能者多得，上不封顶。劣者处罚，末位淘汰”的管理宗旨，最大化的激发任职者的潜能。
    （三）收费人员的激励措施
    欣苑物业根据项目的不同规模安排收费岗位。规模较大的小区专职设置收费员岗位，中等规模小区多个小区共设一个收费员，规模较小的小区由管理人员进行收费。公司根据年初既定目标对每个小区分别制定收费计划，收费按照不同档次进行不同奖励提成的办法，在完成目标的前提下，收费越高，奖励幅度越大。
    这种安排，一方面有利于收费人员能够获得更大的收益回报，另一方面能够激发收费人员工作的积极性，提高收费率。
    三、服务不要计较“分内”“分外”
    工程遗留问题是小区物业管理最棘手的问题。欣苑物业公司近年来不断分析工程遗留问题种类及类型，征求广大业主的意见，制定出“协商处理，不推诿，讲利弊”的处理原则。大多数业主不交费多数是因为或这或那的工程遗留问题，欣苑物业积极与这些业主进行协商，寻求妥善处理的办法。欠费业主多为欠费好多年的业主，我们可以与之协商是否可以帮助处理工程遗留问题，但同时欠费业主要交清所欠物业费的办法来进行解决。如果有结余完全可以操作，如果相互持平，那也能够为下一年的收费打好基础，最起码业主将来不会因为此类事情拒交物业费。
    欣苑物业的这一做法收效显著，随着工程遗留问题的逐年处理，欣苑物业公司整体平均收费率达到85%以上（住宅类物业）并逐年提高，其中95%以上小区房顶漏水问题得到妥善解决。
    欣苑物业本着的服务原则是要做好长期服务的准备，所以很多问题需要直接面对，处理问题多以协商为主，同时要向业主告知好相关责任。不同于其它物业公司对于欠费业主多以起诉为主，欣苑物业起诉的住户相对较少，其中多以不讲理的业主为主，而目的也已“警示”为主。
    四、小区文化的培养
    欣苑物业对服务的项目有些硬性要求，比如不允许有广告性质的东西存在，比如路锥广告、电梯广告。很多业主对于商业性的东西会本能的想到物业在利用这些东西赚钱，欣苑物业为了避免这类的矛盾纠纷，杜绝一切商业植入。在康巴什区揽胜苑三期项目，电梯内的广告框除派出所要求张贴的民警联系方式外，其余框内均为欣苑物业精心设计的“物业管理小漫画”。广大业主对物业管理的相关法律法规意识淡薄，也无意刻意进行研究。而对于普通老百姓来说，繁琐的文字介绍根本不好接受，于是欣苑物业定期出版漫画系列的物业管理知识宣传材料。同时欣苑物业设计了公司的卡通形象—欣苑牛，是一只头戴雷锋帽的牛，寓意“牛一样的工作态度，雷锋一样的奉献精神”，欣苑牛就是物业管理知识的主讲人。欣苑物业把它定位为小区里面的“熊大”、“喜羊羊”。一方面，漫画形式的宣传更容易让人接受，另一方面，欣苑物业致力于小区文化的培养。尤其针对年龄偏小的住户，是非观念原则性很强。好就得做，坏就不能做，对就得做，错就不能做，小朋友更能引导大人积极参与，欣苑物业要的是更多的全民参与，植物认养活动、设备房开放日活动等让更多业主参与到小区日常管理当中。
    欣苑物业多年来致力于我市物业行业的发展，积极投身各类公益及行业活动，多次组织捐款活动并赞助我市首届物业管理知识竞赛，为我市物业管理的发展做出了突出贡献。同时欣苑物业始终不忘初心，全力付出，一心一意为广大业主搞好服务，以高标准、高品质严格要求自己，真正做到“不要人夸好颜色，只留清气满乾坤”。（李晶 ）