一辆崭新的白色保时捷轿车,车身四边都被锐器刮了长长的刮痕,车主杨小姐很愤怒,因为事情就发生在自己居住的小区停车场。她花费了28482元才将这辆保时捷恢复原样。她说:“我交了物业管理费,物业却没有看管好。”为此，杨小姐将物业公司告上了法庭,要求物业公司赔偿2万多元的维修费。
这起小区车辆受损索赔案,涉及到一个所有小区都可能面临的法律问题,即业主财产受损,物业要不要赔偿?也就是说,物业对小区业主财产究竟负有多大的管理责任?厦门市中院针对这起保时捷被刮索赔案作出终审判决,这一判决对小区物业的责任认定具有指导意义。
事件：保时捷被刮伤 物业拒绝赔偿
杨小姐平时对这辆车爱护有加,她在小区内租了一个停车位,每月租金300元,此外,她每个月还要向物业公司交纳车辆管理费80元。某年3月8日晚上8点左右,杨小姐将保时捷轿车停放在第68号车位,第二天下午4点左右,杨小姐发现保时捷车身被锐器刮划,立即向物业公司管理人员反映,并通过管理人员向派出所报警。3月21日,杨小姐将车辆送去维修。
维修后，因为物业公司拒绝赔偿，杨小姐将该物业公司告上了法庭。杨小姐认为，被告某物业管理公司没有尽到管理义务，造成车辆被人恶意刮划，她请求法院判决物业公司赔偿28482元的车辆修理费。
据了解，此前，物业与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业公司对小区实行24小时保安服务和管理，对小区进行全天候值班巡视。合同还约定了违约责任—— 如果物业的服务没有达到标准，给业主个人造成损害的，应按国家法律法规相关规定承担相应责任；同时，要对小区重点部位包括车库，每2小时巡查一次。
近日,厦门中院终审判决要求物业承担10%的责任,一次性支付杨小姐2848.20元。
焦点：物业有没有“保管义务”?
这个案件最大的争议焦点在于,原、被告之间是否存在车辆保管合同关系?
对此,杨小姐认为,物业公司管理的车库是封闭式的,她每月向物业公司交了80元的车辆管理费,就与物业公司形成了事实上的车辆保管关系,物业公司负有为杨小姐保管车辆的义务。
但是,被告物业公司认为,他们经营的是房地产管理,并没有机动车保管项目,双方之间不存在车辆保管关系。被告开具给原告的收费发票上注明 “车辆管理费”,《停车须知》也明确了“停车场所收费用为场地维护费,不负车辆及车内财物的保管责任”。因此双方之间是车辆管理法律关系,而不是保管法律关系。
法官说法：收停车费不等于保管关系
本案主审法官认为,本案中,原告杨小姐虽然将保时捷轿车停放在物业公司管理的小区内,并向物业公司支付了一定的费用,但该车的钥匙并未交予物业公司,始终由车主实际保管,该车何时停放、何时开走皆由车主自行决定,物业公司对该车出入并不能进行实际的控制,即车主并未将保管物实际交付物业公司进行保管,因此,双方之间是物业服务管理关系,而不是保管关系。
法官还说,停车位的所有权是业主,有车的人占用了其他业主公用设施的使用,所得的收益应属于全体业主,而物业管理企业收取的场地占用费、占道费等土地性质收益,应由全体业主享有所有权,该项费用不属于保管费。因此,物业收取停车费并不等于成立车辆保管合同。
法官说法：适用公平原则 物业赔10%
法官认为,车辆在小区内被盗或者被毁损,物业公司是否承担赔偿责任,关键要看物业公司是否有过错。根据双方签的《物业服务合同》,物业公司的责任主要在于对小区及停车场的宏观安全保卫,而不涉及对某个业主个人的特定财产的微观保障责任。因此,这个案件的重点在于考察物业公司是否尽到了车库保卫的管理义务。
在实际管理中,进入车库仅能通过小区内的电梯和车库大门。被告物业管理公司对车库大门使用控制道闸系统,对进出车辆实行智能读卡登记,且保安每2小时对车库巡查一次,因此法院认为,被告对车库尽了相应管理责任,对原告的车辆受损不存在过错。
所以,法院认为,在这个案件中，原、被告对车辆受损都没有过错,根据公平原则，法院酌定由被告承担10%的责任,赔偿原告2848.20元。
物业管理圈编后语：这是一个对小区车辆受损的责任认定非常具有指导意义的案例。
此案例中，物业公司将停车费分开收取，是合理的。因为停放服务费属于物业公司，租金归车位产权人所有。
实际上，停车费包括汽车停放费和租金。
如果把车辆管理费写成汽车停放费，业主更容易理解和接受。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
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