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    依法分配业主共有收益——完善物权共有部分经营收益监管的思考

    发布时间:2019-02-27 14:46:02    点击量:

        在业主的建筑物区分所有权构成的规划小区,对因利用物权共有部分(如业主共有的道路、会所、露天场地、康乐设施、外墙、电梯间等)从事停车场所、商铺或摊位、休闲游乐设施的经营或广告展销而产生的业主共有收益的监管,长期以来都是一个薄弱环节,业主共有收益的流失和不当使用问题很突出,以致业主与物业服务企业或开发商之间的权益纠纷不断,而且追索应得共有收益在很多情况下成为业主维权和成立业主大会的主要动因之一。
     
        法律法规对利用业主物权共有部分经营及其所得收益的监管和使用的原则有明确规定。那么,法律法规的原则性要求为什么得不到有效遵循和贯彻?究其症结,笔者认为包括如下方面:
     
        一是法律法规对建筑物区分所有权人团体自治权的保护不尽充分,业主大会成立和运作之前业主共有收益的监管机制尤为薄弱滞后。
     
        目前的法律法规对建筑物区分所有权人团体依法自治的支持性还不充分,业主团体运作账户设置的完整性和规范性问题亟待解决。较之物业管理服务费和专项维修资金的管理,业主共有收益的管理更成问题。前两者作为相互独立的账户而运作,而众多小区的业主共有收益账目由物业服务企业代管,未专门设立账户,除非物业服务企业具有高度的依法依规依约履责的自觉性,否则,其运作缺乏公开透明度和有效监督。
     
        尤其在业主大会成立和运作之前的前期物业管理阶段,作为卖方的开发商在交易过程和物业体系运作过程中居于优势地位,并且是临时管理规约的制定者、前期物业服务企业的选择者和同意利用物权共有部分经营的决定者,业主共有收益一般由开发商通过前期物业服务合同委托物业服务企业进行管理,此类合同甚至约定了物业服务企业享有业主应得共有收益的一定比例。而众多分散的业主往往是临时管理规约被动的接受者和前期物业服务合同的承受者,不仅在信息、专业知识和控制权结构上处于劣势,而且实现有效监督的集体行动需要付出很高的信息、组织和协调成本。
     
        二是共有物权界定上的残缺和滞后制约了业主共有收益范围的确定。
     
        长期以来,开发商或建设单位与业主之间围绕小区地下停车场、会所、租赁摊位等场所物权归属的争议纠纷既反映出物权共有部分界定的滞后和残缺性,也指向这些场域的经营所得收益的归属博弈。
     
        小区的类型复杂多样,其物权归属主要依据法律规定和售房合同的约定,而开发商或建设单位在物权共有部分的约定中居于支配地位,即使是在《物权法》实施后建成使用的小区,其售房合同或临时管理规约中除了约定明确的法定共有和列入业主公摊建筑面积的部分属业主共有外,对其他物权部分或者不予清晰、完整列明,或者进行有利于开发商的约定。
     
        物权归属纠纷往往发生于物业体系交付使用之后,要通过长时间的司法诉讼才能得以基本解决,制约了业主共有收益的界定。
     
        三是业主共有收益成为物业服务企业转嫁经营风险的一个重要途径。
     
        物业服务企业提供质价相符的物业管理服务是解决契约关系中供求矛盾的一个基本原则,然而,基于前期物业服务合同的物业服务费水平受制于成本压力、物业服务合同实行包干制收支配置方式等因素,物业服务企业降低成本以确保盈利。
     
        除了采取降低服务质量等措施外,也会利用监督机制滞后和法规或管理规约细化性约束不足,直接与开发商在前期物业服务合同中约定业主共有收益的分成比例,或者与业主委员会在物业服务合同条款拟定中承诺将由其支配较高的业主共有收益分配比例用于服务项目的维修维护,从而达到“包赢不包亏”的目的。
     
        四是法规监管原则可操作性不足。
     
        《物业管理条例》尽管规定了物权共有部分经营收益主要用于补充专项维修资金,但由于没有规定具体量化比例,也没有规定收益补充程序,从而难以操作。此外,业主大会或业主委员会账户健全性及管理和分配规范性不足、专有物权的可转让性、以较低成本获得较高物业服务效用的业主群体性倾向、业主群体内部的纠纷等因素也制约着业主共有收益合理的维护、分配及使用。
     
        近年来,一些地区修订物业管理法规,加强业主共有收益的监管规定。其中,2018年7月公布的《上海市住宅物业管理规定修正案(草案)》较具规范性和系统性,相关修正事项主要包括:物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内向建设单位或者业主委员会移交公共收益的结余;公共收益应当按季度补充专项维修资金,补充比例应当高于50%,并单独列账;业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每季度公布一次公共收益的收支情况;公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核;业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对公共收益的收支情况进行年度财务审计和换届财务审计;对业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共收益的行为进行处罚。上述促进物权共有部分经营收益的监管与合理分配的修正案条款值得吸收或借鉴。
     
        为进一步规范物权共有部分经营收益的管理和分配,平衡业主群体的现实利益与未来利益,笔者提出如下建议:
     
        促进物权共有部分经营收益有效管理与合理分配的可行性配套。应促进专项维修资金的政府管理规定与业主团体治理规则之间的有机衔接,以便业主团体自主而合理地改进治理规则。建议基于预算额度来界定政府的事项审批权限,即维修资金使用超过一定额度的,需经政府部门审核同意;在该额度以内的,由业主团体依法定程序启用,并向政府部门报备。业主团体应完善管理规约和业主大会议事规则,明确共有收益的支出分配比例,并按预算额度来界定业主大会、业主委员会、业主委员会负责人的决策权限。
     
        促进监督和激励物业服务企业依法依规履约的动态平衡。政府部门应加强对售房合同、临时管理规约、前期物业服务合同的审核与矫正,防止共有收益流失。设立前期物业管理委员会,由政府委任开发商或业主负责,并按专有部分持份权比例的变化进行改选,以监督共有收益账户运作。政府物业服务费指导性价格回归指导性本义,物业服务企业在前期物业服务合同有效期内依法调价成功的,不受指导价规限。借鉴一些小区在物业服务合同中明确共用场所车位费与管理费的归属、依据业主满意度评价给予物业服务企业一定共有收益分配的做法,激励物业服务企业提高服务质量以获得更高回报。
     
        促进共有物权界定和查处对物权共有部分擅自占用、违建、经营的结合。除切实贯彻《物权法》预告登记、异议登记的程序和《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定外,政府部门应设立专门核查机构,查处擅自占用、违建、经营和擅自变更规划违建的行为,返还应得共有收益。
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